Geodetski ured Geometrix Samobor d.o.o., Samobor, Mala Rakovica, Butoraj 15, www.geometrix-samobor.hr

Parcelacijski elaborat za formiranje građevne čestice i evidentiranje građevina u katastru i zemljišnoj knjizi

Zgrade koje su ozakonjene (legalizirane) prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/2012, 143/2013) često nemaju formiranu građevnu česticu (npr. zgrada se nalazi na dvije ili više čestica).

U sklopu izrade parcelacijskih elaborata, evidentiraju (upisuju) se i zgrade koje postoje na čestici.

Postoje dvije mogućnosti:

• 1. Zgrada se nalazi na dvije ili više čestica istog vlasnika
• 2. Zgrada se nalazi na dvije ili više čestica pri čemu čestice nisu istog vlasnika ili nemaju riješene imovinsko-pravne odnose

Ukoliko se zgrada nalazi na dvije ili više čestica istog vlasnika, te se vlasnik slaže da se čestice spoje u jednu, može se izraditi parcelacija sukladno članku 161. stavku 2. Zakona o prostornom uređenju (NN 153/2013).

Parcelacijski elaborat izrađen sukladno navedenom propisu ne ide na potvrdu u nadležno tijelo za prostorno uređenje i gradnju niti za njega treba ishoditi posebne uvjete ili suglasnosti.

Parcelacijski elaborat se predaje na ovjeru u nadležni katastarski ured, te se provodi u katastru i zemljišnoj knjizi nakon ovjere.

Ukoliko se zgrada nalazi na dvije ili više čestica koje nemaju istog vlasnika ili nisu riješeni imovinsko pravni odnosi, izrađuje se parcelacija na temelju Rješenja o utvrđivanju građevne čestice sukladno članku 157. Zakona o prostornom uređenju (NN 153/2013).

Izrađuje se prijedlog parcelacije i predaje se zahtjev nadležnom tijelu za prostorno uređenje i gradnju u kojem se zatraži izdavanje Rješenja o utvrđivanju građevne čestice. Građevinska čestica mora zadovoljavati određene uvjete definirane prostornim planom (ovisno o mogućnostima).

Nakon ishođenja Rješenja o utvrđivanju građevne čestice (ROUGČ), izrađuje se parcelacijski elaborat i on se predaje na prethodnu ovjeru u nadležno tijelo za prostorno uređenje i gradnju koje izdaje potvrdu o usklađenosti elaborata s ROUGČ.

Parcelacijski elaborat se potom predaje na ovjeru u nadležni katastarski ured, te se provodi u katastru i zemljišnoj knjizi nakon rješavanja imovinsko-pravnih odnosa.

Na primjeru je prikazana legalizirana kuća i pomoćna zgrada. Kuća se nalazi na dvije čestice, a pomoćna zgrada na jednoj. Čestice su istog vlasnika, pa je izrađen parcelacijski elaborat spajanja katastarskih čestica sukladno članku 161. stavku 2. Zakona o prostornom uređenju. Nakon ovjere i provedbe elaborata stranka ima jednu česticu na kojoj su u katastru i zemljišnoj knjizi evidentirane kuća i pomoćna zgrada.

Parcelacijski elaborat prema rješenju o utvrđivanju građevne čestice

U sklopu izrade parcelacijskih elaborata, evidentiraju (upisuju) se i zgrade koje postoje na čestici.

Ako za postojeću građevinu nije utvrđena građevna čestica ili vlasnik građevine želi promijeniti oblik i veličinu građevne čestice izrađuje se parcelacija na temelju Rješenja o utvrđivanju građevne čestice sukladno članku 157. Zakona o prostornom uređenju (NN 153/2013).

Uvjet za ishođenje Rješenja o utvrđivanju građevne čestice je legalnost svih građevina koje postoje na čestici. Legalnost se dokazuje Uporabnom dozvolom ili Rješenjem o izvedenom stanju.

Rješenjem o utvrđivanju građevne čestice mogu se postojećoj čestici pripojiti samo oni dijelovi drugih čestica koji se prema prostornom planu nalaze u građevinskoj zoni, a u nekim slučajevima samo oni koji se nalaze u istoj namjeni.

Izrađuje se prijedlog parcelacije i predaje se zahtjev nadležnom tijelu za prostorno uređenje i gradnju u kojem se zatraži izdavanje Rješenja o utvrđivanju građevne čestice. Građevinska čestica mora zadovoljavati određene uvjete definirane prostornim planom.

Nakon ishođenja Rješenja o utvrđivanju građevne čestice (ROUGČ), izrađuje se parcelacijski elaborat i on se predaje na prethodnu ovjeru u nadležno tijelo za prostorno uređenje i gradnju koje izdaje potvrdu o usklađenosti elaborata s ROUGČ.

Parcelacijski elaborat se potom predaje na ovjeru u nadležni katastarski ured, te se provodi u katastru i zemljišnoj knjizi nakon rješavanja imovinsko-pravnih odnosa.

Na primjeru je prikazana građevna čestica s legalnom kućom. Vlasnik čestice za kuću posjeduje građevinsku dozvolu i ishodio je adekvatnu Uporabnu dozvolu. Od susjeda je otkupio 3 metra zemljišta u širini svoje čestice kako bi si povećao dvorište. Ishođeno je ROUGČ, te je izrađen parcelacijski elaborat koji je ovjeren u katastru. Stranka je na temelju istoga dala izraditi ugovore kojim rješava imovinsko-pravne odnose i predala je elaborat na provedbu u zemljišnu knjigu. Nakon ovjere i provedbe elaborata stranka ima jednu česticu nove površine na kojoj je u katastru i zemljišnoj knjizi evidentirana kuća.

Parcelacija neizgrađenog građevinskog zemljišta (bez ishođenja akta za gradnju)

Parcelacija neizgrađenog građevinskog zemljišta (bez ishođenja akta za gradnju) može se izraditi sukladno članku 161. stavku 1. Zakona o prostornom uređenju (NN 153/2013) prema svakom prostornom planu (ako se čestica ne nalazi na posebim područjima definiranim prostornim planom), prema rješenju o povratu zemljišta donesenog na temelju Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine i prema sudskoj presudi o utvrđivanju prava vlasništva zemljišta.

Najčešći je slučaj da se parcelacija neizgrađenog građevinskog zemljišta izvodi prema prostornom planu.

Prostornim planom (GUP, PPUG, UPU, ...) je definirana minimalna širina i površina građevne čestice za određenu namjenu. Parcele koje se formiraju ovim elaboratom moraju zadovoljiti postavljene uvjete, a po potrebi se mora predvidjeti i parcela proširenja puta kako bi put zadovoljio uvjete iz prostornog plana.

Izrađuje se parcelacijski elaborat i on se predaje na prethodnu ovjeru u nadležno tijelo za prostorno uređenje i gradnju koje izdaje potvrdu o usklađenosti elaborata s prostornim planom.

Parcelacijski elaborat se potom predaje na ovjeru u nadležni katastarski ured, te se provodi u katastru i zemljišnoj knjizi nakon rješavanja imovinsko-pravnih odnosa (ili odmah ukoliko se radi o čestici istog vlasnika).

Na primjeru su prikazane dvije čestice istog vlasnika. Vlasnik je odlučio prodavati gradilišta, te želi napraviti tri gradilišta jednake širine. Na predmetnim česticama se ne nalaze zgrade, te je izrađena parcelacija neizgrađenog građevinskog zemljišta. Formirana je posebna čestica proširenja puta koju je vlasnik odlučio ustupiti u javno dobro. Nakon ovjere elaborata isti se provodi u katastru i zemljišnoj knjizi, te budući kupac kupuje gotovu građevinsku česticu.

Parcelacijski elaborat prema rješenju o uvjetima građenja ili lokacijskoj dozvoli (ZPUG)

Parcelacijski elaborat prema rješenju o uvjetima građenja (ROUG) ili lokacijskoj dozvoli (LD) se izrađuje kada stranka/investitor pribavi akt izdan na temelju "starog" Zakona o prostornom uređenju i gradnji iz 2007. godine koji je bio na snazi do 31.12.2013. godine.

Parcelacijski elaborat se izrađuje prema tom aktu, odnosno idejnom projektu koji je sastavni dio tog akta.

Izrađuje se parcelacijski elaborat i on se predaje na prethodnu ovjeru u nadležno tijelo za prostorno uređenje i gradnju koje izdaje potvrdu o usklađenosti elaborata s ROUG ili LD.

Parcelacijski elaborat se potom predaje na ovjeru u nadležni katastarski ured, te se provodi u katastru i zemljišnoj knjizi nakon rješavanja imovinsko-pravnih odnosa (ili odmah ukoliko se radi o čestici istog vlasnika).

Na primjeru je prikazana čestica koja se nalazi dijelom u građevinskoj zoni, a dijelom izvan. Idejnim projektom je predviđeno formiranje građevne čestice iz dijela osnovne čestice, te je predviđeno da se dio čestice direktno izdvoji u javno dobro - prometnu površinu.